关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告·实务影响分析

所属板块：法规库　|　条目：关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告　|　类型：实务影响分析

一、概念解析

明确营改增后土地增值税预征、清算时取得增值税发票的扣除等征管规定（国家税务总局公告2016年第70号）。

二、核心要点

• 明确营改增后土地增值税预征、清算时取得增值税发票的扣除等征管规定（国家税务总局公告2016年第70号）。
• 明确「关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告」的立法目的与适用范围，确定其约束的对象与情形。
• 把握「关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告」的核心制度与主要义务，是理解与执行该规范的关键。
• 关注「关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告」与会计准则、税收法律法规之间的衔接，以及实务中的执行口径。
• 注意「关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告」的修订与近期变化，以官方发布文本为执行依据。

三、实务影响分析

（一）合规要求变化

• 《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）解决营改增后土增税与增值税衔接问题。核心变化：土增税应税收入不含增值税（一般纳税人按"含税收入-应纳增值税"或换算不含税），扣除项目金额相应剔除增值税。
• 公告明确"营改增后视同销售房地产"的土地增值税应税收入确认（按本企业在同一地区同类价格或国土部门基准价），以及拆迁安置用房视同销售的处理。
• 对扣除项目（土地款、开发成本、税费等）的增值税处理作衔接，确保增值额计算口径与营改增后一致，避免重复或遗漏。
• 公告还要求清算时提供增值税发票等资料，企业票据管理须与土增清算衔接。

版本提示： 本页原文未完整收录法条文本，以下分析基于《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）已公布的条文结构撰写，供实务参考；具体适用请以现行有效文件及当地口径为准。

（二）业务流程调整需求

• 不含税收入换算：依公告，土增应税收入剔除增值税，企业须按适用计税方法正确换算，财务系统支持。
• 视同销售定价：拆迁安置、无偿移交等视同销售按公告口径确认收入，避免争议。
• 扣除项衔接：扣除项目剔除增值税，成本票据须为合规增值税发票，与营改增后票据一致。
• 清算资料：准备增值税发票、合同等，与土增清算规程（91号）联动。

（三）风险点识别及应对措施

风险点1：收入含税计算错

未剔除增值税致收入虚增、税负上升。应对：按公告公式换算不含税。

风险点2：视同销售定价争议

拆迁安置等定价无据被调整。应对：按公告取同类价或基准价，留存依据。

风险点3：扣除项含增值税

扣除含增值税致虚增成本。应对：成本按不含税归集，票据合规。

（四）专业提示与实务建议

• 70号公告是土增与营改增的关键衔接，房地产企业应将其与土增清算规程（国税发〔2009〕91号）一并落地。
• 增值税一般与简易计税下不含税换算不同，企业须按项目适用方法分别处理。
• 建议在项目拿地即建土增税负模型，将70号口径前置嵌入测算。