企业会计准则应用指南第3号（法规全文）

原文（全文）

《企业会计准则第
3
号——
投资性房地产》应用指南
一、投资性房地产的范围
本准则第三条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、
或者两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的建筑物、已出租
的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。
（一）已出租的建筑物和已出租的土地使用权，是指从租赁期开
始日以经营租赁方式出租的建筑物和土地使用权，包括自行建造或开
发完成后用于出租的房地产。其中，用于出租的建筑物是指企业拥有
产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过出让和转让方式
取得的土地使用权。
租赁期开始日，是指承租人有权行使
其使用租赁资产权利的日
期。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、
准备增值后转让的土地使用权。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土
地使用权。
（三）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生
产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分能够
单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产。
（四）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助
服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
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比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。
二、投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可
采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，企业应当采
用一种模式对投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模
式。
（一）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
在成本模式下，应当按照《企业会计准则第
4号——
固定资产》
和《企业会计准则第
6
号——
无形资产》的规定，对已出租的建筑物
和土地使用权进行计量，计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的，应
当按照《企业会计准则第
8号——
资产减值》的规定进行处理。
（二）采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
根据本准则第十条规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的
公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值计量模式。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条
件：
1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应
当具体化为投资性房地产所在的城区。
2．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产
的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科
学合理的估计。
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同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理
环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、
可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、
同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的
土地。
三、投资性房地产的转换
（一）转换日的确定
1．投资性房地产开始自用，是指投资性房地产转为自用房地产，
其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、
提供劳务或者经营管理的日期。
2．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权
停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日。
3．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自
用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期。
（二）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性
房地产
自用房地产或存货转换为采用公允价
值模式计量的投资性房地
产，该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额作为公允价值变
动损益。
转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积
（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原
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计入所有者权益的部分应当转入未分配利润。
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