企业会计准则第21号——租赁·要点解读

所属板块：法规库　|　条目：企业会计准则第21号——租赁　|　类型：要点解读

一、概念解析

《企业会计准则第21号——租赁》，规范租赁的确认、计量和披露。

二、核心要点

• 新租赁准则取消经营/融资租赁划分（承租人）
• 承租人确认使用权资产和租赁负债
• 短期租赁和低价值资产租赁可简化处理

三、要点解读

一、法规定位与核心目标

《企业会计准则第21号——租赁》是调整相关领域主体行为、明确权利义务与责任后果的基础性规范。其核心目标在于建立稳定的规则预期，保障会计核算、审计评估、税收征管或市场秩序等活动的真实、完整与合规。学习本法规应抓住其适用范围、关键制度与责任机制三条主线，避免仅停留在条文记忆。

二、关键制度要点

• 第二条（范围）：规范租赁的识别、承租人/出租人会计处理。
• 第六条（租赁识别）：已识别资产的使用权转移，且承租人有权获得几乎全部经济利益并主导使用，构成租赁。
• 承租人处理：除短期租赁（≤12个月）和低价值资产租赁外，承租人确认使用权资产和租赁负债，按摊余成本后续计量，租赁负债按增量借款利率折现（第二十二条起）。
• 出租人处理：将租赁分类为融资租赁和经营租赁：实质转移与资产所有权有关的全部风险和报酬的为融资租赁，否则为经营租赁（第三十五条起）。
• 售后租回

三、适用边界

• 适用主体：执行《企业会计准则》的承租人、出租人。
• 适用对象：土地、设备等使用权让与的租赁合同。
• 不适用：无形资产、生物资产等租赁按其他准则；小企业执行《小企业会计准则》简化。

四、实务影响与操作提示

• 承租人单一模型（第十条、第十二条）：除短期租赁（租赁期≤12个月）和低价值资产租赁（第十五条）外，承租人不再区分经营租赁与融资租赁，须在租赁期开始日确认使用权资产和租赁负债，彻底改变了原准则下经营租赁"表外"处理的惯例。
• 出租人保留双重分类（第十六条）：出租人仍应将租赁分类为融资租赁或经营租赁，分别按第十七、十八条处理。
• 租赁识别、分拆与合并（第五、六、七条）：明确了租赁的识别标准，以及与合同中其他组成部分的分拆、合并规则。
• 售后租回（第二十条）：明确售后租回交易的处理，按收入准则判断是否构成销售。
• 租赁合同台账重构：需建立覆盖全部租赁合同（含含租赁成分的服务合同）的识别与台账机制，将原本表外的经营租赁纳入表内核算。
• 租赁期判断（第九条）：需评估续租、终止选择权及行使可能性，合理确定租赁期，影响使用权资产与租赁负债金额。

五、常见风险与合规要点

• 典型案例：承租人确认使用权资产
• 典型案例：经营租赁出租人
• 典型案例：短期租赁豁免
• 高频问题：怎么识别租赁？
• 高频问题：承租人还分经营/融资吗？
• 高频问题：出租人怎么分？
• 高频问题：短期租赁豁免？

> 依据现有资料，以上要点解读基于本知识库已收录的条文释义、适用范围、典型案例、常见问题及实务影响分析综合整理；具体条文、修订沿革与官方解释请以主管部门发布的正式文件为准。